O emirado é visto como um paraíso fiscal para estrangeiros ricos, como um refúgio para investidores temerosos das turbulências no resto do Oriente Médio e como um lugar tranquilo para asiáticos endinheirados se aposentarem."Sol, diversão, ainda nada de imposto", explica o britânico Andrew Lemon, que mora e trabalha como incorporador em Dubai.

O preço dos imóveis tem subido desde 2013, indicando mais confiança dos compradores, apesar de viver um momento de retração atualmente.

Mas ainda está presente o fantasma de 2008, quando o mercado imobiliário local quase foi à derrocada, em meio à crise global e uma bolha de preços. O que deu errado, e alguma lição foi aprendida desde então?

Do 'velho-oeste' à crise

Quando estrangeiros foram autorizados a comprar imóveis no emirado, em 2002, ajudaram a transformar o que era uma desconhecida vila de pescadores em um "hub" global.

Agentes imobiliários que acompanharam o mercado nos seis anos seguintes dizem que ele era um "velho oeste", ante a falta de regulações e o avanço da especulação.No entanto, quando a crise chegou, o crédito secou e muitos investidores estrangeiros passaram a fugir dos preços inflacionados das propriedades de Dubai.

O resultado foi uma queda brusca nos preços, e alguns imóveis viram seu valor cair pela metade. O mercado de ações caiu 70%, e milhares de trabalhadores migrantes tiveram de voltar para casa.

Um dos negócios que sentiram a crise na pele foi um prédio de apartamentos próximo a um campo de golfe e ao aeroporto internacional.

Em 2007, investidores colocaram dezenas de milhares de dólares ali, mas até agora não receberam nada em troca. A incorporadora, ACW Holdings, diz que o edifício está "quase pronto". Mas deveria ter sido finalizado seis anos atrás.

Outro efeito da crise foi evidenciar a alarmente dívida de Dubai na época.

No icônico arquipélago artificial de Palm Jumeirah, casas multimilionárias dividem o espaço com iates luxuosos ancorados nas marinas.

Em 2008, esse ambicioso projeto quase levou à moratória da dívida de Dubai, depois de o governo ter tomado tanto dinheiro emprestado para as obras. O emirado acabou resgatado por US$ 20 bilhões do vizinho Abu Dhabi.

Metade do dinheiro foi para a construtora estatal Nakheel, que deve pagar a última parcela da dívida (US$ 1,2 bilhão) até agosto do ano que vem.

Mas outras esferas estatais ainda têm em mãos US$ 140 bilhões em dívida, segundo o FMI - uma quantia preocupante, sobretudo se o mercado voltar a se deprimir.

Regulações

O lado positivo é que as regulações estatais aumentaram.

O governo tem inibido especuladores ao dobrar as taxas transacionais e criar regras para ajudar investidores a obter compensações caso projetos imobiliários sejam cancelados.

Essa combinação de novas regras e um cenário econômico global mais fraco - que afeta os investimentos Dubai diretamente, já que estrangeiros formam 90% da população local - esfriou o mercado. Os preços dos imóveis caíram 5% até agora no ano.

Mas muitos não descartam a possibilidade de uma nova bolha.

"Neste momento, o mercado está bastante estável. Não vemos crescimento excessivo. O mercado vai quebrar? Claro que sim. Talvez daqui a uns três meses. Não sei", opina Sunil Jaiswal, organizador da primeira feira imobiliária internacional dedicada a Dubai.

A agente imobiliária Linda Mahoney, uma das primeiras ocidentais a atuar no mercado do país, também prevê um superaquecimento, à medida que se aproxima a feira comercial internacional Expo 2020, a ser sediada por Dubai.

"Em 2016 e 17, acho que o governo terá de ser cuidadoso e ficar atento para uma nova bolha", diz.

Topo

No topo do prédio mais alto do mundo, o Burj Khalifa, a BBC se encontrou com Mohamed Alabbar, um dos homens mais ricos do emirado, que fez fortuna no mercado imobiliário.

Ele diz que a atual retração - que ele chama de "um bom ajuste" - pode durar até dois anos e tornou a cidade "muito mais acessível".

"A região ao nosso redor tem 2 bilhões de pessoas, todas procurando por um local interessante para morar, investir, onde seja seguro, próspero, limpo e progressista", diz.

Ele admite que o governo precisa fazer mais para amparar trabalhadores da construção civil - em geral, mal pagos e sem direito a alojamento decente -, que costumam receber entre US$ 130 e US$ 380 (R$ 400 a R$ 1,1 mil) por mês.

No mês passado, um raro protesto reuniu centenas de trabalhadores sul-asiáticos em uma obra patrocinada por Alabbar, apesar do veto a manifestações em Dubai.

Os trabalhadores temiam uma queda em seus salários, após a redução de suas horas extras.

Também há incertezas quanto a como a região vai lidar com os preços do petróleo, que vivem uma baixa histórica. Ainda que Dubai não seja diretamente dependente das receitas petrolíferas, muitos de seus credores e investidores o são.

Tudo isso lança um ponto de interrogação sobre o mercado imobiliário local, e especialistas têm recomendado que apenas investidores de longo prazo se arrisquem.